Je vends, Je loue : quels sont les diagnostics à réaliser ?
Afin de mieux informer les acquéreurs et les locataires, la liste des diagnostics devenus obligatoires s'est allongée. Ces derniers sont rassemblés dans un dossier, appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Dans le cadre d'une vente :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Sécurité de l'installation électrique
- Sécurité de l'installation Gaz
- Dépistage de l'amiante
- Dépistage des termites
- Constat de risque d'exposition au plomb
- Exposition aux risques naturels et technologiques
- Certification de surface loi Carrez
Dans le cadre d'une mise en location :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb
- Exposition aux risques naturels et technologiques
Combien coûtent ces diagnostics ?
Les honoraires ne sont pas réglementés et par conséquent peuvent varier fortement d'un professionnel à l'autre. Le coût d'un dossier complet est estimé en 400 et 800 € dans le cas d'une vente et d'environ 300 € dans le cas d'une location.
A quel moment effectuer ces diagnostics ?
Le Dossier de Diagnostic Technique est annexé au compromis ou à l'acte de vente (ou contrat de bail). Qui plus est, il doit être consultable par les potentiels acquéreurs ou locataires.
Un diagnostic peut-il obliger le propriétaire à réaliser des travaux ?
Les diagnostics ont simplement pour objectif de mieux informer l'acquéreur ou le locataire. Toutefois dans le cas du plomb et des termites, le propriétaire peut être contraint par les pouvoirs publics à effectuer des travaux, lorsqu'un danger est avéré, y compris vis à vis du voisinage. Concernant l'amiante, le propriétaire est contraint de faire des travaux pour confiner ou retirer les produits amiantés. Les opérations de désamiantage sont généralement coûteuses mais peuvent être financées par l'A.N.A.H (Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat).
Comment juger du sérieux et de la compétence d'un diagnostiqueur ?
En tant que particulier vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié. Et depuis novembre 2007, les diagnostiqueurs doivent être certifiés. Ils doivent en effet posséder, quelque soit leur expérience professionnelle, une certification, valable 5 ans, pour chacun des diagnostics. Cette certification est par ailleurs personnelle. Aussi vérifiez que le diagnostiqueur qui frappe à votre porte, détient bien, à titre personnel, les certifications nécessaires (qui ne peuvent être en aucun cas celle de son responsable ou de son entreprise).
Malheureusement certification ne rime pas avec qualité ! Optez pour un diagnostiqueur qui vous informe clairement sur ses prix.
Quand le diagnostiqueur doit-il être réglé ?
Nous vous conseillons de ne le payer qu'à la réception des documents, après avoir vérifié qu'ils sont complets et ne comportent pas d'erreurs.
L'agent immobilier ou le syndic de l'immeuble me propose leur diagnostiqueur, dois-je accepter ?
Libre à vous. Bien souvent les agents immobiliers prennent à leur charge le coût des diagnostics, dans le cadre d'un mandat exclusif de vente. Il s'agit d'un échange de bons procédés : votre mandataire est sécurisé dans son travail, durant la durée de son mandat (il n'est pas mis en concurrence avec un confrère) et vous même, vous n'avez pas de frais supplémentaires. Quoiqu'il arrive, vérifiez la bonne validité des documents qui vous sont remis.
Dans le cas d'une donation ou d'une succession, est-il nécessaire de réaliser les diagnostics ?
La loi n'oblige pas à produire ces documents dans le cas d'une succession ou d'une donation et votre notaire ne devrait donc pas vous les réclamer. Toutefois, dans un esprit de transparence vis à vis de l'ensemble des héritiers, les notaires peuvent vous suggérer de faire réaliser ces diagnostics. En tout état de cause, seule la famille décide.
Peut-on déduire les frais de diagnostics des revenus locatifs ?
Oui en effet, vous êtes bailleur, ne portez alors sur votre déclaration que les loyers perçus déduits du coût des diagnostics.
Diagnostics non fournis ou non valides, que se passe t-il ?
Dans le cas d'une vente, la responsabilité du vendeur peut être engagée, pour vices cachés. Celle du notaire, lequel dans ce cas, n'aurait pas effectué les vérifications qu'il se doit de faire, peut être également engagée. La vente peut être annulée, des dommages et intérêts ou encore une diminution du prix de vente peuvent être réclamés.
Le vendeur peut également se retourner contre le diagnostiqueur dans le cas d'un diagnostic erroné. La jurisprudence indique que des condamnations ont été prononcés à l'encontre de diagnotisqueurs n'ayant pas correctement effectué leur travail.
Dans le cas d'une location, le locataire peut obtenir, par décision de justice, les documents d'un propriétaire qui faillit à ses obligations.
Le diagnostic "mérule" est-il obligatoire ?
Il est devenu obligatoire dans les 57 départements touchés par ce champignon (Nord-Ouest de la France), en raison de sa dangerosité. Demandez alors à votre mairie, si vous êtes concernés. Le vendeur peut être contraint à une diminution du prix de vente, voire l'annulation de la vente.