Je vends, Je loue : quels sont les diagnostics à réaliser ?
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) permet de mieux informer les acquéreurs et les locataires. Ce dernier rassemble les diagnostics obligatoires ci-dessous.
Dans le cadre d'une vente :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Sécurité de l'installation électrique
- Sécurité de l'installation Gaz
- Dépistage de l'amiante
- Dépistage des termites
- Constat de risque d'exposition au plomb
- Exposition aux risques naturels et technologiques
- Certification de surface loi Carrez
Dans le cadre d'une mise en location :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Constat de risque d'exposition au plomb
- Exposition aux risques naturels et technologiques
Combien coûtent ces diagnostics ?
Les honoraires ne sont pas réglementés et par conséquent peuvent varier fortement d'un professionnel à l'autre. Le coût d'un dossier complet est estimé entre 400 € et 800 € dans le cas d'une vente et d'environ 300 € dans le cas d'une location.
A quel moment effectuer ces diagnostics ?
Le Dossier de Diagnostic Technique est annexé au compromis ou à l'acte de vente (ou contrat de bail). Qui plus est, il doit être consultable par les potentiels acquéreurs ou locataires.
Un diagnostic peut-il obliger le propriétaire à réaliser des travaux ?
Les diagnostics ont simplement pour objectif de mieux informer l'acquéreur ou le locataire. Toutefois dans le cas du plomb et des termites, le propriétaire peut être contraint par les pouvoirs publics à effectuer des travaux, lorsqu'un danger est avéré, y compris vis à vis du voisinage. Concernant l'amiante, le propriétaire est contraint de faire des travaux pour confiner ou retirer les produits amiantés. Les opérations de désamiantage sont généralement coûteuses mais peuvent être financées par l'A.N.A.H (Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat).
Comment juger du sérieux et de la compétence d'un diagnostiqueur ?
En tant que particulier vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié. Et depuis novembre 2007, les diagnostiqueurs doivent être certifiés. Ils doivent en effet posséder, quelque soit leur expérience professionnelle, une certification, valable 5 ans, pour chacun des diagnostics. Cette certification est par ailleurs personnelle. Aussi vérifiez que le diagnostiqueur qui frappe à votre porte, détient bien, à titre personnel, les certifications nécessaires (qui ne peuvent être en aucun cas celle de son responsable ou de son entreprise).
Malheureusement certification ne rime pas avec qualité ! Optez pour un diagnostiqueur qui vous informe clairement sur ses prix.
Quand le diagnostiqueur doit-il être réglé ?
Nous vous conseillons de ne le payer qu'à la réception des documents, après avoir vérifié qu'ils sont complets et ne comportent pas d'erreurs.
L'agent immobilier ou le syndic de l'immeuble me propose leur diagnostiqueur, dois-je accepter ?
Libre à vous. Bien souvent les agents immobiliers prennent à leur charge le coût des diagnostics, dans le cadre d'un mandat exclusif de vente. Il s'agit d'un échange de bons procédés : votre mandataire est sécurisé dans son travail, durant la durée de son mandat (il n'est pas mis en concurrence avec un confrère) et vous même, vous n'avez pas de frais supplémentaires. Quoiqu'il arrive, vérifiez la bonne validité des documents qui vous sont remis.
Dans le cas d'une donation ou d'une succession, est-il nécessaire de réaliser les diagnostics ?
La loi n'oblige pas à produire ces documents dans le cas d'une succession ou d'une donation et votre notaire ne devrait donc pas vous les réclamer. Toutefois, dans un esprit de transparence vis à vis de l'ensemble des héritiers, les notaires peuvent vous suggérer de faire réaliser ces diagnostics. En tout état de cause, seule la famille décide.
Peut-on déduire les frais de diagnostics des revenus locatifs ?
Oui en effet, vous êtes bailleur, ne portez alors sur votre déclaration que les loyers perçus déduits du coût des diagnostics.
Diagnostics non fournis ou non valides, que se passe t-il ?
Dans le cas d'une vente, la responsabilité du vendeur peut être engagée, pour vices cachés. Celle du notaire, lequel dans ce cas, n'aurait pas effectué les vérifications qu'il se doit de faire, peut être également engagée. La vente peut être annulée, des dommages et intérêts ou encore une diminution du prix de vente peuvent être réclamés.
Le vendeur peut également se retourner contre le diagnostiqueur dans le cas d'un diagnostic erroné. La jurisprudence indique que des condamnations ont été prononcés à l'encontre de diagnotisqueurs n'ayant pas correctement effectué leur travail.
Dans le cas d'une location, le locataire peut obtenir, par décision de justice, les documents d'un propriétaire qui faillit à ses obligations.
Le diagnostic "mérule" est-il obligatoire ?
Il est devenu obligatoire dans les 57 départements touchés par ce champignon (Nord-Ouest de la France), en raison de sa dangerosité. Demandez alors à votre mairie, si vous êtes concernés. Le vendeur peut être contraint à une diminution du prix de vente, voire l'annulation de la vente.
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- Révision annuelle des loyers en fonction de l'indice IRL
- Régularisation annuelle des charges ...
Suivi juridique et contentieux de vos baux :
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- Tous les frais de justice liés à l'impayé sont pris en charge dans ce forfait.
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Vendre rapidement et au meilleur prix !
N'est-ce pas là votre objectif ? C'est également celui d'Avéo.
Savez-vous qu'à l'issue des 90 premières secondes de sa visite, un acheteur s'est déjà fait une idée de votre bien ?
Et que 90% des personnes sont incapables de se projeter dans un intérieur qui n'est pas mis en situation ?
Il est donc primordial de créer les conditions favorables qui vont déclencher le désir d'achat. Le home staging c'est cela. Votre bien est spécialement préparé et valorisé afin de plaire au plus grand nombre.
C'est tout le contraire de la décoration, et ce n'est pas de la rénovation. Nos goûts personnels ou les vôtres n'interviennent pas.
Il s'agit d'exploiter au mieux les atouts de votre bien immobilier, tout en tenant compte de l'existant. En effet 99% de ce qui est présent chez vous restera utilisé. Il s'agit pas non plus de se lancer dans de gros travaux : nous ne démolissons ni ne construisons aucun mur.
Bien souvent, le premier réflexe du particulier ou du professionnel, lorsqu'un bien est présent depuis trop longtemps sur le marché, est d'effectuer une baisse de prix. Hors le coût d'une prestation de home staging sera toujours inférieur à la baisse de prix envisagée. Et la vente se fera également plus rapidement !
Comment cela se passe t-il ?
Nous nous déplaçons gratuitement et vous remettons des devis gratuits.
Nous intervenons pour tout type de biens immobiliers : appartements, maisons, locaux d'entreprise, commerces, etc.
Nos prestations visent tout d'abord à désencombrer et à dépersonnaliser votre bien.
Nous réparons les petits dégâts qu'un acheteur utiliserait pour négocier le prix.
Nous procédons à de nouveaux aménagements, en utilisant le mobilier présent chez vous, nous permettant ainsi de mettre en avant les atouts de votre habitation : espaces, sens de circulation, volumes, clarté, fonction initiale des pièces, etc.
Si votre bien est vide, nous disposons d'un concept exclusif pour sa mise en valeur.
Nous traitons, si nécessaire, les petits travaux complémentaires, comme certaines peintures ou tapisseries murales, celles-ci participant grandement à la personnalisation du bien. Nous maitrisons également la mise en peinture de faïences trop anciennes, les façades de cuisine trop marquées, les changements de moquettes, etc.
Et nous réalisons nous-même les travaux, sans avoir à les sous-traiter, vous garantissant ainsi une rapidité d'exécution et le confort d'un interlocuteur unique.
Nous transformons votre bien en véritable appartement ou maison témoin, favorisant ainsi l'acte d'achat tant espéré !
Quel est le prix d'une prestation de home staging ?
Toutes les actions du home staging sont faites dans l'unique but de valoriser et de préparer au mieux votre bien pour sa mise en vente. Il n'y a pas de superflu ou de dépenses inutiles.
Nous limitons le montant de nos interventions, de manière à ce que cet investissement soit récupéré par une négociation moins forte.
Chez Avéo, nous tentons de respecter un montant d'intervention compris entre 1 et 2% du prix de vente. Car cette somme investie sera obligatoirement rentabilisée par la limitation de la négociation (1,93% en moyenne dans l'ensemble du réseau).